De belasting wordt vastgesteld op 0,25 euro per vierkante meter oppervlakte van het perceel palende aan een al dan niet verwezenlijkte weg die voorkomt in de verkavelingsvergunning/omgevingsvergunning, met een minimum van 125 euro per perceel; elk gedeelte van een vierkante meter wordt als een volledige vierkante meter beschouwd.
De bedragen vermeld in dit artikel, zijn gekoppeld aan de evolutie van de ABEX-index en stemt overeen met de index van december 2008. Ze worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan het ABEX-indexcijfer van de maand december die de aanpassing voorafgaat.
De opbrengst van deze belasting wordt voor het aanslagjaar 2026 geraamd op 50.000,00 euro.
De beslissing van de gemeenteraad van 17 december 2020 – belasting op de niet-bebouwde-percelen begrepen in een niet-vervallen verkaveling - 2021 - 2025.
De noodzaak om omwille van de continuïteit een nieuw reglement goed te keuren nu het bestaande reglement dat werd goedgekeurd door de gemeenteraad op 17 december 2020 afloopt op 31 december 2025.
Het is wenselijk om realiseerbare onbebouwde gronden en onbebouwde kavels te activeren in de gemeente.
De invoering van een activeringsheffing laat de gemeente toe om de eigenaars van die gronden en kavels daartoe aan te sporen.
De invoering van een activeringsheffing voor de onbebouwde gronden waarvoor voor de eerste maal een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden wordt afgeleverd, in te voeren vanaf 1 januari van het tweede jaar volgend op de afgifte van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden. De eigenaars van gronden waaraan een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd afgeleverd, dienen immers de tijd te krijgen om uitwerking te geven aan de vergunning.
De beschikbare gronden moeten aangeboden worden aan potentiële kopers waarbij speculatie dient ontmoedigd te worden.
De keuze die gemaakt is in het belastingreglement om enkel alle onbebouwde percelen in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling te belasten en niet alle percelen in woongebied in ruime zin gelegen langsheen een uitgeruste weg berust op diverse objectieve redenen:
1. Een verkavelingsvergunning geeft een bouwrecht
Door het verlenen van een verkavelingsvergunning en/of vergunning voor het wijzigen van een verkaveling- vanaf 1/01/2018 respectievelijk omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden en vergunning voor het bijstellen van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - wordt aan de eigenaar van het betreffend perceel (gedurende een bepaalde termijn) juridische zekerheid gegeven dat het betreffende lot/de betreffende loten effectief kan/kunnen bebouwd worden.
Bij het doorlopen van de geëigende procedure voor deze vergunningen is er een inhoudelijke aftoetsing geweest van de diverse relevante regelgeving die betrekking heeft/kan hebben op het betreffend perceel (door de vergunningverlenende overheid én door diverse adviesinstanties), naast een openbaar onderzoek dat is gehouden waarbij aanpalenden of andere derden bezwaren kunnen formuleren. Op basis van alle aangeleverde informatie wordt door de vergunningverlenende overheid een beslissing genomen of de betreffende aanvraag al dan niet kan worden vergund. Indien de aanvrager het niet eens is met de genomen beslissing zijn er ook nog beroepsmogelijkheden.
Door het doorlopen van de geëigende procedure is er een aftoetsing gebeurd of het perceel van de aanvraag voor bebouwing in aanmerking komt.
2. Maatschappelijke beheerskosten 'voldoende uitgeruste weg'
Wanneer er door de vergunningverlenende overheid een verkavelingsvergunning en/of vergunning voor het wijzigen van een verkaveling - vanaf 1/01/2018 respectievelijk omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden en vergunning voor het bijstellen van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - wordt verstrekt, dan worden in navolging hiervan door de aanvrager of op kosten van de aanvrager een aantal werken uitgevoerd waarbij de bestaande ontsluitende openbare wegenis (verder) wordt uitgerust.
Deze werken kunnen betrekking hebben op o.a. aanleg van wegenis of heraanleg en/of verbreding van de bestaande aanwezige wegenis, aanleg en/of uitbreiding van afval- en/of hemelwaterriolen, aanleg en/of uitbreiding van nutsvoorzieningen, enz. Deze werken dienen eerst uitgevoerd te worden vooraleer er effectief op het perceel/de percelen gebouwd kan worden.
Deze wegenis, riolen en nutsvoorzieningen worden vervolgens in beheer genomen door de gemeente, nutsmaatschappijen, enz. Aan dit beheer is een relevante beheerskost verbonden die solidair gedragen wordt door alle burgers van de stad of het werkingsgebied van de betrokken nutsmaatschappijen.
Het moet dan ook de bedoeling zijn dat op een redelijke termijn de betreffende infrastructuur ook effectief zal gebruikt worden voor haar maatschappelijk doel, nl. het faciliteren van de creatie van een woongelegenheid/woongelegenheden voor burgers. Dit is van belang, want vanaf de plaatsing begint deze wegenis-, riolerings- en nutsvoorzieningeninfrastructuur ook te verouderen. Na verloop van tijd dienen de stad of de betrokken nutsmaatschappijen op eigen kosten deze infrastructuur te vernieuwen (die ze vervolgens gezamenlijk doorrekenen naar haar burgers).
Indien de invulling van een perceel in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling niet geschiedt, dan ontstaat op lange termijn een economisch verlies dat niet wordt gecompenseerd door de realisatie van het maatschappelijk doel van de betreffende verkaveling.
3. Ligging in woongebied impliceert geen bouwrecht
De ligging van een perceel in een bestemming 'woongebied' in ruime zin geeft geen juridische zekerheid dat er ook effectief kan worden gebouwd. Ondergaand wordt ingegaan op de redenen.
Er zijn ten eerste tal van sectorale regelgevingen van toepassing op de percelen die gelegen zijn in de bestemming 'woongebied' in ruime zin. Deze regelgevingen kunnen de bebouwbaarheid van dit perceel inperken en soms effectief onbebouwbaar maken, al dan niet door strijdigheid met direct werkende normen van deze sectorale regelgeving. Een niet-limitatief overzicht:
• Onroerend erfgoedregelgeving- archeologie: perceel kan een archeologische site zijn waar na opmaak van archeologienota en hieruit voorvloeiend terreinonderzoek blijkt dat bebouwing op het perceel ingeperkt moet worden of helemaal niet aanvaardbaar is omdat er archeologische vondsten zijn die in situ dienen bewaard te blijven;
• Hoofdleidingen hoogspanning, Air Liquide, NATO-pijplijn, Fluxus, TMVW kunnen op het perceel leiden tot niet-bebouwbare stroken (non aedificandi) en/of stroken met bebouwingsbeperkingen. Gekoppeld aan de afmetingen van het perceel kan dit leiden tot effectieve onbebouwbaarheid;
• De ligging op of aanpalend bij het betreffend perceel van een bevaarbare waterloop of onbevaarbare,waterloop (geklasseerde waterloop of niet-geklasseerde waterloop) kan leiden tot niet-bebouwbare stroken (non aedificandi) en/of stroken met bebouwingsbeperkingen. Gekoppeld aan de afmetingen van het perceel kan dit leiden tot effectieve onbebouwbaarheid;
• Op het perceel kan een goedgekeurde rooilijn van toepassing zijn. Hierdoor kan een gedeelte van het perceel gelegen zijn in toekomstig openbaar domein, al dan niet gecombineerd met een opgelegde achteruitbouwstrook (zone non aedificandi). Gekoppeld aan de afmetingen van het perceel kan dit leiden tot effectieve onbebouwbaarheid;
• Op het perceel kan een buurtweg/voetweg gelegen zijn. Hierdoor zal een gedeelte van het perceel niet bebouwbaar zijn. Gekoppeld aan de afmetingen van het perceel kan dit leiden tot effectieve onbebouwbaarheid;
• Het perceel kan in het kader van het integraal waterbeleid gelegen zijn in een 'signaalgebied', 'waarbij na een grondige analyse blijkt dat het risico op wateroverlast bij bebouwing groter wordt. Hieruit volgt een vervolgtraject waarin de Vlaamse overheid een ontwikkelingsperspectief vastlegt. Dit kan ook leiden tot een andere juridische bestemming waardoor bebouwbaarheid onmogelijk wordt;
• Het perceel kan gelegen zijn in een 'reservatiestrook' volgens het gewestplan of ruimtelijk uitvoeringsplan, waardoor het perceel feitelijk onbebouwbaar is;
• Een combinatie van bovengaanden;
Hieruit kan geconcludeerd worden dat ondanks het feit dat een perceel gelegen is in een bestemming 'woongebied' in ruime zin, na het doorlopen van de procedure voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning kan blijken dat het betreffend perceel niet bebouwbaar is.
Ten tweede zijn er ook andere aspecten 'goede ruimtelijke ordening' die ertoe leiden dat een perceel gelegen in een bestemming 'woongebied' in ruime zin niet zomaar in aanmerking komt voor bebouwing. Enkele voorbeelden:
• De gemeente hanteert als norm dat een perceel dat voor kwalitatieve woonbebouwing in aanmerking komt een minimale breedte dient te hebben. Echter, wanneer aanpalend aan dit perceel een woning op minder dan 3 meter van de perceelsgrenzen staat, dan dient op het vrijliggend perceel de bouwvrije zone gecompenseerd te worden. Hierdoor wordt de bebouwbare breedte van het betreffend perceel ingeperkt, wat gevolgen kan hebben voor de bebouwbaarheid van het perceel.
• Uit de beschikbare perceelsgrootte gekoppeld aan het maximaal realiseerbare bouwvolume dat voortvloeit uit andere woonkwaliteitseisen (minimale tuindiepte en/of oppervlakte, enz.) en/of de omgevende bebouwde context en beleidsdoelstellingen, kan dan blijken dat het niet mogelijk is om op het betreffend perceel een woongelegenheid te vergunnen.
4. Ligging aan een voldoende uitgeruste weg
Het feit dat een perceel gelegen is langsheen een openbare weg, betekent niet dat dit ook een 'voldoende uitgeruste weg' betreft.
Wat een voldoende uitgeruste weg' is wordt aangegeven in artikel 4.3.5 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO):
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand. daaronder begrepen de. voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Een 'voldoende uitgeruste weg' in Huldenberg dient o.a. te beschikken over een kwalitatieve wegverharding met een voldoende draagkrachtige wegfundering, openbare verlichting, bijna altijd ook een afvalwaterriool, soms ook een hemelwaterriool of -gracht, aansluitings-mogelijkheden voor diverse nutsvoorzieningen, enz.
Of de ontsluitende openbare weg aan een perceel een 'voldoende uitgeruste weg' betreft, blijkt in de praktijk pas na onderzoek door de gemeente en de betrokken nutsmaatschappijen. Dit gebeurt veelal in het kader van een lopende procedure voor het bekomen van een omgevingsvergunning.
Uit het doorlopen van een procedure kan blijken dat er eerst werken moeten gebeuren op het (toekomstig) openbaar domein om te kunnen spreken van een 'voldoende uitgeruste weg). Deze werken kunnen betrekking hebben op o.a. heraanleg en/of verbreding van de bestaande aanwezige wegenis, aanleg en/of uitbreiding van afval- en/of hemelwaterriolen, aanleg en/of uitbreiding van nutsvoorzieningen, enz.
Deze werken dienen eerst te gebeuren vooraleer er effectief sprake kan zijn van het feit dat het betreffend perceel gelegen is aan een voldoende uitgeruste weg. Dus juridisch gesproken is het betreffend perceel tot vóór de aanleg van de betreffende infrastructuur niet gelegen aan een voldoende uitgeruste weg.
Om de potentieel veelvuldige juridische disputen die hieruit kunnen voortvloeien te vermijden, is het niet aangewezen om een belastingreglement goed te keuren waarbij alle percelen gelegen in een bestemming 'woongebied' in ruime zin én gelegen langsheen een openbare weg (voldoende uitgerust?), op te nemen in de belasting op onbebouwde percelen. Percelen gelegen in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling, zijn door de betreffende verkavelingsvergunning formeel gelegen aan een voldoende uitgeruste weg. Hier stelt zich deze juridische dispuutmogelijkheid niet.
Bijkomend wordt nog meegegeven dat het begrip 'voldoende uitgeruste weg' ook evolueert doorheen de tijd. Een voorbeeld betreft het Besluit van de Vlaamse Regering houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake breedband:
De Vlaamse Regering heeft op 9 juni 2017 definitief het besluit goedgekeurd dat een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor breedband vaststelt. Het gaat om de gedeeltelijke omzetting van een Europese richtlijn met maatregelen ter verlaging van de kosten van de aanleg van elektronische communicatienetwerken met hoge snelheid.
De verordening voorziet bij nieuwbouw en grondige renovaties dat men moet zorgen dat het gebouw breedbandklaar is. Dat betekent meestal dat er een telecommunicatiekabel moet voorzien worden van in de (kruip)kelder tot in de woonruimten. Bij appartementsgebouwen moet men een toegangspunt voorzien waar de internetleveranciers eenvoudig hun aansluitingen naar de verschillende appartementen kunnen beheren. De verordening zal van toepassing zijn, ook al legt de gemeente de voorwaarde niet uitdrukkelijk op in de afgegeven vergunning. Het is dus strikt genomen niet nodig dat de voorwaarde in de vergunning wordt ingeschreven. De verordening houdt geen verplichting in om een internet-abonnement te nemen.
De verordening wordt van kracht op 21 juli 2017.
Dit betekent dat door dit Besluit van de Vlaamse Regering een 'voldoende uitgeruste weg' ook de nodige infrastructuur zal moeten voorzien i.f.v. telecommunicatie.
5. Verkeerd signaal vanwege de gemeente inzake bebouwbaarheid perceel
Wanneer de gemeente de belasting op onbebouwde percelen ook zou opleggen aan percelen gelegen in woongebied in ruime zin en gelegen langsheen een openbare (voldoende uitgeruste) weg, dan geeft ze via het opleggen van deze belasting aan de betrokken eigenaar impliciet het signaal dat dit perceel bebouwbaar zou zijn én de voorliggende openbare weg voldoende uitgerust is. Dit terwijl uit punt 3 en 4 blijkt dat in de praktijk het doorlopen van de geëigende vergunningsprocedures kan uitwijzen dat het betreffend perceel niet bebouwbaar is.
Om misverstanden hieromtrent en hieruit eventueel voortvloeiende juridische vervolging door 'misleidde' eigenaars en geïnteresseerde kopers van het betreffende perceel te vermijden, is het niet aangewezen om alle percelen gelegen in een bestemming 'woongebied' in ruime zin en gelegen langsheen een openbare weg, op te nemen in de belasting op onbebouwde percelen.
De vrijstellingen die in dit reglement zijn opgenomen, sluiten het best aan bij de noden en het beleid van de gemeente;
De financiële toestand van de gemeente rechtvaardigt het heffen van deze belasting waarbij een evenwichtige verdeling van de belastingdruk wordt nagestreefd.
De belastingen zijn opgenomen in het meerjarenplan om aan de voorwaarden tot het bereiken van het financieel evenwicht te voldoen.
Artikel 1:
- Met ingang van 1 januari 2026 en eindigend op 31 december 2031 wordt een gemeentebelasting gevestigd op niet-bebouwde percelen, begrepen in een niet-vervallen verkaveling.
- Conform artikel 3.2.5 van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid d.d. 27.03.2009 zijn de gemeenteraden gemachtigd tot het heffen van een jaarlijkse belasting, geheven op onbebouwde kavels. Onderhavig belastingreglement wijkt af van de bepalingen in artikels 3.2.7 t.e.m. 3.2.12 van genoemd decreet. Derhalve zijn deze artikels niet van toepassing.
Artikel 2:
Volgende definities zijn van toepassing:
Artikel 3:
De belasting is verschuldigd door de eigenaar van het niet-bebouwde perceel op 1 januari van het aanslagjaar;
De belasting is ondeelbaar en voor het hele jaar verschuldigd.
Voor de niet-bebouwde percelen waarvoor voor de eerste maal een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden wordt afgeleverd, is de belasting verschuldigd vanaf 1 januari van het tweede jaar volgend op de afgifte van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.
Indien er een omgevingsvergunning voor bijstelling van een verkavelingsvergunning wordt afgeleverd, is de belasting verschuldigd vanaf 1 januari van het jaar volgend op de afgifte van de omgevingsvergunning tot het bijstellen van de verkavelingsvergunning.
Indien er een recht van opstal of erfpacht bestaat, is de belasting verschuldigd door de erfpachter of de opstalhouder.
In geval van mede-eigendom, is iedere mede-eigenaar belasting schuldig voor zijn wettelijk deel. Iedere mede-eigenaar is evenwel hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de totale verschuldigde belasting.
Ingeval van overdracht van het zakelijk recht onder levenden, is de overdrager verplicht dit binnen de twee maanden na de datum van de authentieke akte tot vaststelling van de overdracht te melden aan de gemeente. Hierbij moeten de nodige gegevens vermeld worden om de nieuwe zakelijk gerechtigde te kunnen identificeren.
Bij ontstentenis van deze kennisgeving wordt de overdrager van een zakelijk recht, in afwijking van de eerste alinea, als belastingplichtige beschouwd voor de eerstvolgende belasting die na de overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd, voor zover de gemeente op het moment van het verschuldigd worden van de belasting niet op de hoogte is dat er een overdracht van het zakelijk recht heeft plaats gevonden.
Artikel 4:
De belasting wordt vastgesteld op 0,25 euro per vierkante meter oppervlakte van het perceel palende aan een al dan niet verwezenlijkte weg die voorkomt in de verkavelingsvergunning/omgevingsvergunning, met een minimum van 125 euro per perceel; elk gedeelte van een vierkante meter wordt als een volledige vierkante meter beschouwd.
De bedragen vermeld in dit artikel, zijn gekoppeld aan de evolutie van de ABEX-index en stemt overeen met de index van december 2008. Ze worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan het ABEX-indexcijfer van de maand december die de aanpassing voorafgaat.
Artikel 5:
§1. Enkel de vrijstellingen en ontheffingen opgenomen in dit artikel zijn van toepassing in de gemeente.
§2. Van de belasting zijn vrijgesteld
Artikel 6:
De belasting wordt ingevorderd bij wege van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen.
Artikel 7:
De belastingplichtige ontvangt vanwege het gemeentebestuur een aangifteformulier dat door hem, behoorlijk ingevuld en ondertekend, uiterlijk op 30 juni van het belastingjaar moet worden teruggestuurd.
De belastingplichtige die geen aangifteformulier heeft ontvangen, is gehouden, uiterlijk op 30 juni van het belastingjaar aan het gemeentebestuur de voor de aanslag noodzakelijke gegevens ter beschikking te stellen.
De belastingplichtige is vrijgesteld van de voorgeschreven aangifteplicht, op voorwaarde dat hij/zij voor het vorige aanslagjaar voor dit perceel werd aangeslagen op basis van een tijdig, juist, volledig en nauwkeurig ingediend aangifteformulier of van ambtswege belast werd en hiertegen geen bezwaar indiende of waarvan het bezwaar niet werd ingewilligd.
De aangifte blijft geldig tot de opzegging schriftelijk wordt ingediend bij het gemeentebestuur.
Artikel 8:
Bij gebrek aan aangifte voor de in het voorgaand artikel gestelde datum, of in geval van onjuiste, onvolledige of onnauwkeurige aangifte vanwege de belastingplichtige, wordt de belasting ambtshalve ingekohierd.
Vooraleer over te gaan tot de ambtshalve vaststelling van de belastingaanslag, betekent het college van burgemeester en schepenen aan de belastingplichtige, per aangetekend schrijven, de motieven om gebruik te maken van deze procedure, de elementen waarop de aanslag is gebaseerd evenals de wijze van bepaling van deze elementen en het bedrag van de belasting.
De belastingplichtige beschikt over een termijn van dertig dagen volgend op de datum van verzending van de betekening om zijn opmerkingen schriftelijk voor te dragen.
De ambtshalve vaststelling van de belastingaanslag kan slechts geldig worden ingekohierd gedurende een periode van drie jaar volgend op 1 januari van het aanslagjaar. Deze termijn wordt met twee jaar verlengd bij overtreding van de belastingverordening met het oogmerk te bedriegen of met de bedoeling schade te berokkenen.
Artikel 9:
De belasting moet betaald worden binnen twee maanden na de toezending van het aanslagbiljet.
Artikel 10:
De belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger kan een bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen, dat handelt als bestuursoverheid.
De bezwaren moeten schriftelijk worden ingediend, ondertekend en gemotiveerd zijn.
De indiening moet, op straffe van verval, gebeuren binnen een termijn van drie maanden vanaf de derde werkdag volgend op de datum van verzending van het aanslagbiljet waarop de bezwaartermijn vermeld staat of vanaf de kennisgeving van de aanslag.
Het college van burgemeester en schepenen of een personeelslid dat speciaal daarvoor is aangewezen, stuurt binnen vijftien kalenderdagen na de indiening van het bezwaarschrift een ontvangstmelding enerzijds naar de belastingschuldige en, in voorkomend geval, zijn vertegenwoordiger en anderzijds naar de financieel directeur.
De ontvangstmelding kan via een duurzame drager worden gestuurd.
Artikel 11:
Dit reglement wordt overeenkomstig artikel 330 van het decreet lokaal bestuur aan de toezichthoudende overheid toegezonden.
Artikel 12:
Dit reglement wordt afgekondigd en bekend gemaakt overeenkomstig artikel 286, §1, 1° en artikel 287 van het decreet lokaal bestuur en treedt in werking op 1 januari 2026.